看看人家对物业管理的文章，有何感想
随着社会经济的快速发展和城市化的发展进程，物业管理已逐步被社会理解和接受，人们对物业管理的消费意识也逐步加强，但在物业管理实践和发展过程中逐步显现出诸多问题。其中最为突出是物业收费纠纷，已成为社会关注的又一焦点，如果不及时规范和从严整治，可能会成为社会不稳定因素，因此规范物业管理收费，已成为当前价格监管工作的重点之一。
一、我市物业管理现状
我市现有物业服务企业56家，其中本地企业41家，外地企业15家；具备一级物业管理资质的企业有7家，二级物业管理资质的企业有12 家，三级物业管理资质的企业有 37 家，从业人员共有5512人。物业管理托管面积达1700万平方米。住宅小区的物业管理形式有以下四种：1、以招标的形式选聘物业管理企业进行物业管理，如阳光国际、香樟花园等；2、采取协议方式委托物业管理企业而进行物业管理，如东海花园、黄龙二村等；3、房地产开发公司自行派生的物业管理企业进行物业管理，如千禧苑、黄龙富邸、文定小区、花园小区等；4、由业主委员会自治的物业管理，如黄龙二村、天鹤四村等。多种形式的物业管理并存，使我市物业管理行业，管理内容不统一、服务标准不一致，管理水平参差不齐导致业主投诉不断，经营状况有很大差别。
当前物业管理小区面临的现实问题。一是老小区（如名都先锋一期等）存在设施设备不全、老化和损坏的问题，许多小区停车位严重不足，造成车位停放在绿化带上给环境造成不利等。如丽都五六期，监控陈旧损坏，基本不能使用；水泵变频损坏；车库道闸损坏，车位缺口达200多个。二是业主构成复杂，既有外地住户，又有本地的普通市民和拆迁户。许多居民原为当地农民，城市化后，住进了高档小区，对物业管理了解甚少，意识还停留在农民种地的阶段，在绿化区内毁绿种菜。三是部分小区入住率较低，平均入住率仅为80%左右。四是居民物业消费意识普遍不高、物业管理费收交率较低，平均不到60%，其中丽都小区收交率仅42%，金色家园收交率48%，导致入不敷出，2009年江阴市好管家物业公司在上述两服务上亏损达150万元。
二、物业管理收费存在的问题
1、擅自制定收费项目和标准。物业管理企业在业主装修期间擅自收取电梯能耗费400-500元/户（按楼层制定）、办证工本费（包括许可证20元/证和出入证10元/户）等项目。
2、强行服务强行收费。物业管理企业以规范管理，保证业主居家安全为借口，装修期间联系了专业搬运队伍进行搬运工作。但一些搬运公司职业道德较差，未经业主同意，强迫业主按其自定的搬运服务费标准进行搬运，引起业主极大的反响。
3、强行收取装潢保证金。个别物业管理企业在业主装修期间向业主收取2000元装修保证金。
4、未经协商，单方制定垃圾清运费。装修期间垃圾清运费除业主自行运输外，物业管理企业未与业主委员会商量确定垃圾清运费标准，按楼层和面积单方制定标准200-500元/户不等。
5、擅自提高小区路面停车费标准。个别物业管理企业或业主委员会擅自提高标准按230元/辆.月收取小区路面停车费，超过政府指导价规定的100元/辆.月标准。
三、产生的原因
1、前期物业成本费用较大。装修期间大量的装修、保修工作几乎同时发生，物业管理企业要加派人手，一方面对出入口加强控制和登记；另一方面在小区内部安排装修管理员、巡逻保安员和保洁人员，致使装修期间的人员管理成本加大。其次由于装修人员、装修材料和家具进出较多，电梯使用较正常阶段频繁，使得电梯超负荷运转。据测算和行业经验，正常阶段电梯运行一般2-3小时/日.部，而装修期间使用6小时以上，如香樟花园42部梯(11KW功率)，按0.60元/度，每年增加能耗399120元。再次装修期间材料进出，运送装修垃圾极易损坏电梯、楼道灯、墙面等，上述造*****员管理成本、电梯能耗和维修费用的增加。由于在测算前期物业管理费时未考虑这部分因素，因此为了弥补装修期间能耗和损坏的电梯、大堂地砖、楼道、灯具、消防栓等公共设施的修缮费用，物业管理企业在未与业主协商确定的前提下，向业主收取电梯使用费。
2、基于利益驱动，法制观念淡薄。物业管理企业是服务型企业，而个别物业管理企业不是从服务上下功夫以取得业主的信任，而是受经济利益的驱动，无视收费政策法规，在收费上动脑筋，甚至自立项目和标准向业主乱收费，从而导致业主与物业公司矛盾增加。
3、内部管理相对薄弱，物业收费难度较大。由于物业管理行业起步和发展较晚，物业管理机制尚不够健全，业主对物业服务的商品消费观念也不够强；许多物业管理企业缺乏管理理念，服务人员责任心不强、缺乏客户意识，服务质量差、服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴纳物业费；一些低保户以生活水平低为由拒交物管费等原因，致使物业管理收费不到位，而物业管理的成本却逐年上升，倒挂现象越来越严重。为了降低管理成本，有的物业管理企业便削减保安、保洁力量，使小区治安、环境受到严重影响，服务质量的下降又频频导致居民不满意而拒付物业费，物业管理企业难以维系日常运作，由此形成“恶性循环”。如黄龙二村小区, 物业管理企业由于经营管理不善,导致退出该小区,目前由该小区业主委员会自治。
4、老住宅小区基础设施差，物业服务收费标准低。目前许多住宅小区的共用部位、公用设施设备急需维修养护和改造。而物业管理企业靠收取的物业管理费根本无力进行旧小区改造，造成小区车辆乱停乱放的现象更加严重，业主意见很大，故拖欠物业管理费时常发生。当人工成本费用不断上涨时，物业服务成本随之增加却没有“消化”来源，导致“入不敷出”，这必然影响物业硬件设施的投入改善和服务的创新提高，造成恶性循环。
四、对策和建议
针对物业管理中存在的问题，其对策和建议是：
1、完善收费公示制度，增强收费透明度
不同等级的物业管理，收取的物业服务费和提供的服务内容、服务质量是不同的，因此物业管理企业要严格把关，规范管理，不能重收费，轻服务。在收费方面首先要在经营场所和服务地点醒目位置公示服务内容、收费项目、收费标准和收费办法，让业主明明白白消费。其次要定期公布物业管理企业的收入及支出财务状况，自觉接受业主监督和质询，只有这样才能充分实现物业管理和服务，服务质量和收费标准的统一，增强业主维护自身利益和抵制乱收费的自觉性。
2、加大政府扶持力度，促进物业管理健康发展
物业管理是城市发展的需要，是建设高品位城市的需要，更是构建和谐社区、维护社会稳定的需要。政府应在许可范围内从政策上、经济上对旧小区改造予以扶持，进一步提高业主满意率和小区整体环境，增强物业企业健康发展的活力和动力；同时要加强宣传和正确引导居民树立物业服务的消费观念，对部分低保家庭的物业管理费要给予政策倾斜，由市、镇二级政府“埋单”，把这部分原有物业单位自行消化的费用贴补给物业单位，以减轻物业单位日益沉重的负担。
3、加强对前期物业公共服务费的审核
价格主管部门要加强对前期物业管理收费的管理，特别是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，住宅物业的开发建设单位通过招标竞争方式选聘的物业服务企业，其物业公共服务费标准在向物价部门备案时，往往是按最高标准靠的，并没有根据物业服务成本、法定税费和合理利润来确定，而且与其服务水准也不相符，而购房的消费者为了拿到钥匙也不得不接受，为此业主意见较大。建议其物业公共服务费标准也应当经价格主管部门核准。同时价格主管部门还应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导和规范，促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。
4、完善竞争机制，规范物业管理
针对目前物业管理企业多数是由房地产开发公司委托或自行产生的，业主无选择余地，致使物业管理企业与业主的关系本末倒置，在收费和服务上矛盾增加，有关部门要尽快完善相关政策，通过公开招投标、业主选择物业管理企业、业主委员会自治等方式来实现规范的物业管理服务，真正建立公正、公平的竞争机制。其次，要引进外地物业管理企业和优秀人才进驻江阴参与市场竞争，淘汰一些企业管理规模小、综合实力差、专业化水平低、经济效益差、服务意识不强、整体素质不高的企业，充分体现优胜劣汰，逐步改变物业管理混乱局面，提高物业管理水平。再次物价部门要会同建设、房管部门共同探讨研究，制定普通住宅小区物业管理服务优质等级评定标准，在组织实施中每年至少要开展1-2次服务评比活动，进一步提高服务质量，规范物业收费。
5、发挥业主委员会监督、协调作用，维护业主合法利益
业主委员会是业主大会的执行机构，是代表多数业主意愿的
自治组织，在物业管理活动中应当行使好自己的职权，履行好自己的职责。对普通住宅物业公共服务等级收费标准和实行市场调节价管理的物业服务收费标准要与物业管理企业进行协商确定，并经业主大会同意后在物业服务合同中予以约定，不能由物业管理企业单方制定，同时对物业管理企业的服务质量、物业收费行为要进行有效监督，协助物业管理企业搞好管理，切实维护好全体业主的合法权益。而个别业主委员会形同虚设，没有代表广大业主的利益，真正发挥业主委员会的作用。
6、强化内部管理，完善管理制度
各物业管理企业要注重内部管理，加强财务审计和成本核算，在内部管理的基础上，要加强对服务人员各方面的考核；同时要建帐立制，完善物业管理机制，规范经营管理行为，这样可使得管理规范有序，责职明确，也便于业主监督。
7、诚信经营，优质服务
物业管理企业人员要树立“业主至上”观念，增强法制意识，内强素质，外树形象，在服务中践行承诺；要进一步提高服务意识，服务技能，创新服务理念，打造诚信品牌，逐步把企业做大做强；要培养和引进物业管理专业人才，为业主提供更细致、更周到的人性化服务，真正让业主觉得“花钱买服务”值。
8、正确引导，科学定价
针对目前小区路面停车位严重不足及收费矛盾突出问题，物价及相关部门要尽快对现行小区停车收费政策在调研的基础上进行疏理，缩小路面停车与地下停车收费差距，制定鼓励汽车停放地下车位的收费政策。
9、加大执法力度，强化监督检查
物价部门要加强对物业管理企业收费的监督检查，以检查促管理，对一些自立项目乱收费、只收费不服务的单位，要通过新闻媒体公开曝光，发挥舆论监督的震慑作用，切实有效遏制物业乱收费行为。