延伸物业管理产业链
由于物业管理行业准入门槛较低，近年来，大大小小的物业管理企业纷纷涌现行业内部竞争愈演愈烈。山东省物业管理相对起步晚，物业管理服务收费较低，成为物业管理企业做大、做强的瓶颈。深入领会物业管理概念的内涵，提高核心竞争力，是物业管理企业谋生存、求发展的必由之路。笔者从延伸物业管理产业链的角度，结合烟台海港物业公司 (简称海港物业)8年来的实践，提出采用发散性思维，积极捕捉房地产业需求，上溯物业管理产业链，盘活闲置房地产，以业养业，打造物业管理企业核心竞争优势，实现可持续健康发展。
一、洞悉需求，捕捉商机，盘活闲置房地产物业管理行业特点决定了必须要善于洞悉顾客明示的、潜在的、隐含的需求，并满足这种需求，在满足需求中捕捉商机，实现自身的发展，满足需求的过程就是物业管理企业发展壮大的过程。物业管理与房地产业链有着千丝万缕的联系，房地产业链的末端是物业管理产业链的始点，由此，从物业管理角度来探求房地产业的需求。
(一)房地产业相关需求
1、一站式服务的需求。房地产业链很长，大致包括前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工、预售、发放产权证等。针对不同的阶段，如前期市场调研、项目策划、销售、广告推介及后期物业管理等，开发商需分别委托不同的专业公司开展工作，无形中增加了成本，并且由于各专业公司间的协调沟通，增加了操作环节，不利于形成整体合力。为此，开发商需要能够提供全程一站式服务的企业。
2、盘活闲置房地产的需求。随着房地产的不断升值，拥有闲置房地产的业主急于盘活资产，但缺乏盘活闲置资产的经验，无从下手，或者盘活成本较高，他们需要能够盘活闲置资产，促进资产保值增值的企业。
(二)物业管理活动实践
在“创新是生命，服务是灵魂”经营理念的指引下，从创业之初，烟台海港物业凭借着对物业管理行业的深刻认知和理解，没有局限于传统物业管理的保安、保洁、绿化、修缮等传统服务概念约束，在延伸物业管理产业链，盘活闲置房地产上创出了一条新路。目前山东省最大的建材市场“海港家饰” ,原是烟台港一个废旧的货场，为盘活资产，海港物业通过精心策划，将目标锁定在“力争引进投资少见效快、有利于盘活闲置资产、有利于确保长远经济效益和有利于培植港口货源”这四点上，确立了建设一个“起点高、专业强、规模大、设施全、一站式”的装饰材料市场作为“海港家饰”开发的主体项目，从而实现以商流带物流的园区经营格局。建设初期，面临加快园区开发建设步伐和资金紧张的双重压力，海港物业坚持走资本运营之路，在短时间内实现了“无形到有形”的飞跃。经过近5年的成功运作,“海港家饰”现已发展成为现代化装饰材料商业区，结束了烟台市装饰材料市场起点低、规模小、配套不完善、无序管理的历史。园区建设以有特色、起点高.规模大、辐射力广以及各专业市场之间具有强烈的磁性和连贯性为经营理念，按照“大市场、大流通”商贸格局的要求，逐步形成物流配送的格局向全国辐射。2005年，烟台港物流园区“每港家饰”被评为全国物业管理示范商业区。
二、对物业管理企业的要求延伸物业管理产业链，要求物业管理企业内外兼修，具备以下条件：
1、要有敏锐的市场触角，及时捕捉商机。要保持对目标市场的调研，积累资料，为主动出击，承揽项目奠定基础。
2、要有人才支持。物业管理企业除引进物业管理人才、专业技术人才外，还应为项目的前期市场调研、策划、销售等储备房地产相关专业人才。多年来，海港物业在物业项目前期市场调研、商业策划、广告推广以及后期经营管理等过程中积累了丰富的经验，在把握房地产商业定位和消费者心理等方面有较为深刻、全面的探究，能够在较短时间内形成物业项目特点的物业管理方案。同时，他们多年来建立的融洽的社会关系和客户关系，在项目的销售、租赁、管理等环节中发挥了重要作用，并为今后物业管理工作的开展缩短了磨合期，对降低运营风险、缩短市场培育期起到促进作用。
3、凝练品牌内涵，实施品牌辐射。在物业项目承接过程中，必须不断积累经验，形成管理模式，并进行品牌辐射，降低运营成本。近年来，海港物业本着强强联手，优势互补的原则，先后与多家房地产公司联手，开辟了烟台开发区海港家饰等项目。在前期介入过程中，充分发挥人才资源优势，在前期市场调研、商业策划、房产销售、广告推广以及前期物业管理等方面发挥了重要作用，得到了开发商的高度评价。
4、科学的管理体系，稳固的管理基础。无论是开拓新的物管项目还是实施物业服务，物业管理企业要做大、做强，实现持续稳定发展，都需要有科学的管理体系做支撑。海港物业在8年的发展过程中，历经了“综合一体化管理”、“专业化分工管理”、“专项服务虚拟经营管理”等物业项目管理模式，逐步形成了以物业管理专业经营为主要职能，统筹协调运用社会综合资源分包专项服务进行物业产业经营的新型物业管理企业。2005年公司通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系“三标一体化”管理体系认证，形成了《QEO管理手册》、《程序文件汇编》、《部门职责和岗位说明书》、《管理文件汇编》、《作业文件汇编》一套五个层次的体系文件。体系涵盖了公司的所有部门，对所有工作接口、流程和职责、权限进行了规定，实现了“工作有标准、运行有程序、检查有依据、改进有方向”。并且从公司形象、人力资源、管理制度、行为规范、工作规范、服务提供、质量保证、安全控制、专业培训、咨询策划等多个角度建立了严格的企业执行标准。2006年，公司又引入卓越绩效管理体系和质量管理体系业绩改进指南，对“三标一体化”管理体系进行了补充和完善，形成了优胜劣汰的竞争机制，企业发展步入了良性发展的快车道。
三、各方利益分析延伸物业管理产业链可以实现房地产开发商、物业管理企业、业主三方共赢。
1、压缩中间委托环节，减少沟通协调的层次，降低开发商和业主成本。
2、实现房地产业到物业管理的无缝衔接。物业管理企业了解项目运行的全过程，熟悉并掌握物业情况，有利于后期物业管理的开展。同时，物业管理企业的早期介入，可以从细处着手，完善规划设计方案，避免出现配套设施不到位现象。
3、有利于物业管理企业开辟新的经济增长点，经济收益可观，是物业管理费的几倍至几十倍或更高。
4、在后期物业管理招投标中，具有其它物业管理企业无可比拟的优势，有利于提高物业管理企业的竞争力。
目前，海港物业已成为山东省首批、烟台市惟一国家一级资质物业管理企业。